Le logement en France : une pénurie nationale modérée et de fortes disparités locales
Le logement en France : une pénurie nationale modérée et de fortes disparités locales
Synthèse :
Asterès estime que, au cours des vingt dernières années, le besoin total de logements a cru plus rapidement que l’offre, entraînant un déficit d’environ 200 000 logements au niveau national, correspondant globalement à la hausse du nombre de personnes sans logement. L’évaluation du besoin de logements est menée au niveau national et régional, considérant soit une mobilité nationale des ménages, soit une mobilité régionale. En prenant une mobilité moindre, départementale par exemple, le déficit de logement calculé aurait été plus important. Cette évaluation repose sur les facteurs de besoin de logement (population, décohabitation, logements vacants, résidences secondaires) mis au regard de la construction. Afin d’intégrer la croissance naturelle et de résorber le manque quantiatif de logement, il convient de construire environ 400 000 logements neufs par an durant les prochaines années, ce qui correspond au rythme pré-Covid. Si le chiffre global est atteignable, tout est questiond’emplacement : ces logements doivent être situés là où sont les besoins, et donc dans les zones tendues.
Le logement est un poste de dépense qui a fortement augmenté pour les ménages français au cours de ces vingt dernières années, comme l’atteste la progression de 3,6 points du taux d’effort entre 2001 et 2017. Les prix ont fortement augmenté à l’achat à cause de la concentration de la demande dans certaines zones, les métropoles où se concentrent les emplois, de la baisse des taux d’intérêt et potentiellement d’une préférence culturelle pour l’acquisition. L’évolution des prix ne résulte pas d’un effet qualité. In fine, les Français dépensent de plus en plus pour acquérir leur logement, et dans les métropoles, la satisfaction procurée semble plus faible.
Une éventuelle réduction du nombre de logements vacants et de résidences secondaires ne semble pas être en mesure de résorber le déficit de construction ou d’inverser la hausse des prix. En effet, ces logements sont principalement situés dans les zones peu tendues, loin des métropoles où souhaitent habiter les Français. De plus, les logements vacants présents dans les zones tendues le sont majoritairement pour de courtes durées, soit un type de vacance entre deux occupants difficile à réduire. La hausse du nombre de résidences secondaires à Paris, à rebours de la tendance nationale, semble pour moitié expliquée par les locations de courte durée.
La solution aux difficultés de logements pourrait passer par le développement des villes moyennes.
Densifier davantage les métropoles et les zones tendues constitue une solution à court-terme mais devrait encore accroître leur poids relatif par rapport aux zones rurales, renforçant encore leur attractivité et donc les difficultés de logement qu’y rencontrent les Français. Le développement des villes moyennes (investissement dans les services publics, le transport, développement du télétravail et de l’industrie) permettrait une répartition géographique plus harmonieuse des emplois et habitants, réduisant la tension observée dans les métropoles. Plutôt que de loger tous les habitants là où sont les emplois, il conviendrait d’essayer de mieux répartir les emplois. Pour l’instant, les confinements ne semblent pas avoir entraîné de départs significatifs des villes vers les campagnes.
Synthèse :
Asterès estime que, au cours des vingt dernières années, le besoin total de logements a cru plus rapidement que l’offre, entraînant un déficit d’environ 200 000 logements au niveau national, correspondant globalement à la hausse du nombre de personnes sans logement. L’évaluation du besoin de logements est menée au niveau national et régional, considérant soit une mobilité nationale des ménages, soit une mobilité régionale. En prenant une mobilité moindre, départementale par exemple, le déficit de logement calculé aurait été plus important. Cette évaluation repose sur les facteurs de besoin de logement (population, décohabitation, logements vacants, résidences secondaires) mis au regard de la construction. Afin d’intégrer la croissance naturelle et de résorber le manque quantiatif de logement, il convient de construire environ 400 000 logements neufs par an durant les prochaines années, ce qui correspond au rythme pré-Covid. Si le chiffre global est atteignable, tout est questiond’emplacement : ces logements doivent être situés là où sont les besoins, et donc dans les zones tendues.
Le logement est un poste de dépense qui a fortement augmenté pour les ménages français au cours de ces vingt dernières années, comme l’atteste la progression de 3,6 points du taux d’effort entre 2001 et 2017. Les prix ont fortement augmenté à l’achat à cause de la concentration de la demande dans certaines zones, les métropoles où se concentrent les emplois, de la baisse des taux d’intérêt et potentiellement d’une préférence culturelle pour l’acquisition. L’évolution des prix ne résulte pas d’un effet qualité. In fine, les Français dépensent de plus en plus pour acquérir leur logement, et dans les métropoles, la satisfaction procurée semble plus faible.
Une éventuelle réduction du nombre de logements vacants et de résidences secondaires ne semble pas être en mesure de résorber le déficit de construction ou d’inverser la hausse des prix. En effet, ces logements sont principalement situés dans les zones peu tendues, loin des métropoles où souhaitent habiter les Français. De plus, les logements vacants présents dans les zones tendues le sont majoritairement pour de courtes durées, soit un type de vacance entre deux occupants difficile à réduire. La hausse du nombre de résidences secondaires à Paris, à rebours de la tendance nationale, semble pour moitié expliquée par les locations de courte durée.
La solution aux difficultés de logements pourrait passer par le développement des villes moyennes.
Densifier davantage les métropoles et les zones tendues constitue une solution à court-terme mais devrait encore accroître leur poids relatif par rapport aux zones rurales, renforçant encore leur attractivité et donc les difficultés de logement qu’y rencontrent les Français. Le développement des villes moyennes (investissement dans les services publics, le transport, développement du télétravail et de l’industrie) permettrait une répartition géographique plus harmonieuse des emplois et habitants, réduisant la tension observée dans les métropoles. Plutôt que de loger tous les habitants là où sont les emplois, il conviendrait d’essayer de mieux répartir les emplois. Pour l’instant, les confinements ne semblent pas avoir entraîné de départs significatifs des villes vers les campagnes.
