Le vent tourne sur le marché du logement américain


12 avril 2019

Le ciel pourrait bientôt se couvrir sur le marché du logement américain. Après dix années de hausse des prix (entre 4% et 12%), 2019 devrait marquer une stabilisation. Les politiques de hausse des taux de la Fed pour accompagner la croissance économique ont ralenti le marché immobilier. Maintenant que la croissance économique semble se retourner, la Fed a annoncé le 20 mars qu’elle mettrait un terme à cette politique et que les taux n’augmenteraient pas en 2019. Cette décision pourrait avoir un effet positif sur les prix des logements à court-terme mais ne sauvera pas le marché outre-Atlantique de la bulle immobilière dans laquelle il s’est engagé.

Risque de récession à long terme

Le marché du logement américain risque de faire face à une récession à long-terme. Des conditions structurelles et conjoncturelles signalent en effet la formation d’une bulle qui pourrait bien exploser. Structurellement,le marché connaît une hausse des prix deux fois supérieure à la hausse des salaires depuis 10 ans. Cette tendance est couplée à la dette des étudiants de 1,6 trillion $ qui rend l’accès à la propriété difficile pour les jeunes américains. La part des jeunes diplômés vivant chez leurs parents était de 35% en 2017 contre 20% en 2004. Au global le taux de ménages propriétaires est en baisse constante, étant passée de 70% en 2007 à 63% en 2018. La conséquence est que le marché immobilier est de plus en plus dominé par des investisseurs professionnels extrêmement sensibles aux taux d’intérêt et à la conjoncture économique.

Côté conjoncture, les coûts de la construction ont explosé en 2018. Les politiques commerciales de Donald Trump sur l’aluminium, l’acier et le bois ont fait bondir le prix des matières premières aux Etats-Unis de 30%. Le nombre de logements construits est ainsi en baisse de 13% en 2018. Dans le même temps, le stock de logements anciens augmente de 11% à cause des 2,5 millions de décès (chiffre en constante augmentation à cause de la population vieillissante) en 2018. On a donc une baisse de l’offre et une augmentation des prix dans le neuf couplée à une augmentation de l’offre dans l’ancien qui risque de causer une baisse des prix. Les investisseurs vont donc être frileux à acheter cher des logements neufs de peur que les prix à la revente diminuent dans l’ancien ce qui va enclencher un cercle vicieux de baisse de la construction et des prix. A recipe for disaster comme dit l’expression américaine consacrée.

Dans ce contexte, la fin de la hausse des taux en 2019 pour contrebalancer le ralentissement économique global (3,5% en 2018 contre 4,2% en 2017 et une prévision de 2,5% pour 2019) des Etats-Unis est une bonne nouvelle. La Fed a en effet eu recours à une politique de hausse importante des taux en 2017 et 2018 pour lisser la croissance de l’économie américaine. Ce sont ainsi 4 hausses successives qu’a connu le pays pour atteindre un pic de 4,8% des taux à l’emprunt en novembre. L’annonce d’interrompre ce cycle a redonné confiance aux investisseurs et les taux d’emprunt sont revenus à 4,2%.
Politique des taux bas, le modèle européen

Cette nouvelle politique de taux bas pour compenser la morosité de l’économie globale ressemble fortement à la stratégie de la BCE. En Europe, cela a eu des effets secondaires positifs sur le marché de l’immobilier puisque la politique de Quantitative Easing a permis une hausse des prix depuis 2015 allant jusqu’à 7% alors que le contexte économique était morose, affichant des croissances du PIB entre 1% et 2%. Il s’agit cependant d’une politique de court-terme comme témoigne l’intention de Mario Draghi de remonter les taux à l’été 2019.

Le rééquilibrage du marché immobilier américain à long-terme doit passer par une réintégration progressive des ménages dans la demande de biens. Réduire les taux et donc les coûts du crédit peut être un début de solution mais sans une augmentation du pouvoir d’achat global des ménages les prêts ne repartiront pas. S’attaquer au problème de la dette étudiante serait la prochaine étape logique pour permettre à une nouvelle génération d’accéder à la propriété. Réduire les droits de douane des matières premières pour diminuer les coûts du neuf et augmenter les rendements serait également bienvenu mais cela n’arrivera malheureusement pas avant la prochaine présidence.

Article Asterès Etudes & Conseils pour MeilleurTaux

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