La fracture immobilière entre grandes villes et villes moyennes accentue les problèmes sociaux et économiques du pays


30 janvier 2019

La France connaît aujourd’hui une fracture immobilière importante entre ses grandes villes et ses villes moyennes de province. Les villes moyennes hors Ile-de-France (entre 20 000 et 100 000 habitants) ont connu des baisses massives de leurs prix du logement sur les 10 dernières années. Les prix ont par exemple baissé de 7,2 % en 10 ans à Besançon et de 26 % à Béziers. En revanche les grandes villes du territoire et leurs banlieues (hormis Brest) ont connu une croissance des prix allant de 3 % à 12 % par an depuis 5 ans selon les Notaires de France. Cette divergence de prix crée deux problèmes socio-économiques majeurs : une accentuation des inégalités de patrimoine et un manque à gagner pour le secteur de la construction.

La divergence des prix des logements accentue les inégalités patrimoniales

Les prix de l’immobilier constituent une cause des inégalités françaises de patrimoine. Ainsi le patrimoine brut moyen dans les grandes villes pour les particuliers s’élève à 272 000 € contre 220 000 € dans les villes moyennes. Ces inégalités continuent de s’accentuer au fur et à mesure que les prix divergent entre les villes. Le particulier qui a acheté sa maison 100 000 €, à Tulle il y a 10 ans, a en réalité perdu 16 000 €. S’il avait acheté un appartement au même prix dans le XVème arrondissement de Paris, il aurait aujourd’hui gagné 53 000 € (ces chiffres n’incluent pas l’inflation des prix à la consommation). Certains particuliers qui décident de vendre perdent donc de l’argent sur leur investissement sans même compter les intérêts tandis que d’autres réalisent une plus-value.

La fracture immobilière crée un manque à gagner pour le secteur de la construction

Cette fracture immobilière occasionne également une perte pour le volume d’activité de la construction. Alors que les villes moyennes ont plus de foncier disponible que les grandes villes, la baisse des prix des logements décourage les nouvelles constructions. Le nombre de logements livrés dans les villes moyennes hors Ile-de-France est ainsi passé de 197 000 en 2008 à 164 000 en 2018. Dans les grandes villes, la hausse des prix incite à construire mais le manque de foncier bride la construction. Au global, les entreprises livrent aujourd’hui en moyenne 8 % de logements de moins qu’il y a 10 ans alors que les prix ont augmenté de 18 % sur la période en France métropolitaine. Or, le ralentissement de la construction a un fort impact emploi : le secteur crée en France un emploi pour 80 000 € investis (3 fois plus que l’automobile) ce qui en fait un efficace pourvoyeur de travail.

Pour relancer la construction, il faut relancer l’économie

Les villes moyennes regroupent 58 % de la population française et leur relatif abandon jusqu’à très récemment est une des causes des contestations sociales que la France connaît aujourd’hui. Il revient au Gouvernement et aux collectivités locales d’aller plus loin que les plans de revitalisation enclenchés avec le dispositif Cœur de Ville. Ces plans sont effet des pansements qui permettent de relancer temporairement le secteur de la construction et de réduire la vacance des centres villes mais ils ne s’attaquent pas à la cause du problème : la faible offre d’emploi qui crée un manque d’attractivité pour les actifs. Plus que revitaliser le foncier, il faut revitaliser les entreprises qui attireront des populations actives ou leur donneront des raisons de rester. Une fois que l’économie sera relancée, le logement suivra.

Article Asterès Etudes & Conseils pour MeilleurTaux

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