Grand débat : la fiscalité sur les ventes immobilières engourdit la mobilité


14 mars 2019

Lors du Grand Débat, la fiscalité sur les ventes immobilières a fait polémique. Deux propositions visant à l’alourdir ont été reprises par Emmanuel Macron : supprimer l’exonération des plus-values pour la résidence principale et augmenter les droits de mutation. Ces propositions sont justifiées politiquement une conception datée du propriétaire bourgeois et rentier. Pour donner de l’utilité économique à cette rente, il faudrait donc la taxer lourdement. En réalité, le propriétaire type achète aujourd’hui à crédit et est à peine plus riche que le locataire moyen. Il travaille pour rembourser son prêt, contribuant à l’activité économique. Plutôt qu’alourdir la fiscalité française sur les ventes, qui est déjà la troisième plus importante de l’OCDE, il faut la transférer sur d’autres types de revenus immobiliers pour fluidifier le marché, favoriser la mobilité et encourager l’accès du plus grand nombre à la propriété.

Une image faussée des propriétaires en France

En France, l’image classique du propriétaire est trop souvent confondue avec celle de l’investisseur locatif.

Selon l’INSEE, le propriétaire français moyen a financé sa résidence principale avec un prêt sur 20 ans (qu’il rembourse en travaillant) et a à peine 20% de chance de posséder une résidence secondaire. Toute chose égale par ailleurs, il gagne 8% de revenus supplémentaires par rapport au français locataire.

Cette réalité est bien éloignée du bourgeois rentier. L’image du rentier est en revanche plus adéquate lorsque l’on parle de l’investisseur locatif : celui-là gagne en moyenne deux fois plus que le locataire moyen. Les propositions d’augmenter la fiscalité sur la vente de la résidence principale sans toucher aux revenus locatifs sont donc en inadéquation avec un discours redistributif puisqu’elles viseraient principalement les classes moyennes basses cherchant à changer de logement.

La fiscalité immobilière engourdit le marché français

Alourdir la fiscalité sur la vente immobilière engourdirait le marché immobilier et handicaperait la mobilité des français. Economiquement, une taxe efficace permet d’atteindre deux objectifs : une augmentation des recettes publiques et un comportement plus efficace des acteurs. La taxe carbone vise par exemple à décourager la pollution, une taxe sur les boissons sucrées permet de lutter contre l’obésité. La taxe sur les ventes immobilières permet…de décourager les ventes et donc la mobilité. Les frais de notaire (dont la majeure partie sont les droits de mutation) atteignent en moyenne 8% du prix d’un bien en France.

Ces droits sont majoritairement payés par le vendeur et diminuent donc l’offre disponible ce qui a deux effets néfastes : d’une part une augmentation des prix et d’autre part une baisse de la mobilité puisque les propriétaires resteront plus longtemps dans leur logement.

Augmenter ces droits et taxer les plus-values sur la résidence principale ne ferait qu’accentuer ces effets en désincitant par exemple un jeune propriétaire à changer de ville pour son travail.

Le Grand Débat a tout de même fait émerger des réflexions pertinentes pour la fiscalité immobilière. Beaucoup ont compris qu’il faut transférer la fiscalité sur les véritables facteurs de cristallisation : l’investissement spéculatif et les rentes locatives plutôt que décourager un comportement sain pour le marché (la revente immobilière).

Ainsi les propositions en la matière sont foisonnantes : une taxe foncière plus élevée pour les logements non-occupés, une imposition supplémentaire sur les revenus locatifs au-delà du premier logement, une « Taxe Tobin » sur l’immobilier de luxe.

Cela pourrait même augmenter les recettes fiscales sans coûter de points politiques, un luxe dont le gouvernement actuel aurait tort de se priver.

Article Asterès Etudes & Conseils pour MeilleurTaux

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