Une solution entre logement privé et social pour soutenir la construction


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14 November 2013

Le manque de logements en France est criant et bien que les prix immobiliers aient légèrement reflué ces deux dernières années, ce déficit ne se résorbe en rien. La baisse des prix, toute relative, s’explique en effet par :

  • une conjoncture économique toujours dégradée qui étouffe la croissance des revenus et tire celle du chômage ;
  • un dispositif Duflot qui ne convainc pas ;
  • et par une remontée des taux d’emprunt depuis mai 2013 après un point bas historique.

Plus d’un million de logements supplémentaires seraient nécessaires en France pour répondre aux besoins de la population, qui en réalité se concentrent sur une quinzaine de grandes agglomérations. Confronté à l’urgence sociale, le gouvernement a fait preuve d’une volonté forte en annonçant la construction de 500 000 résidences par an, pendant cinq ans, dont 150 000 HLM.

Malheureusement, les résultats se révèlent très éloignés des objectifs : moins de 330 000 logements sont attendus cette année, dont seulement 90 000 HLM. Le pari n’était certes pas gagné d’avance.

Historiquement, les mises en chantier n’ont pas dépassé 400 000 unités par an ; sauf en 2005, 2006 et 2007 qui furent des années très favorables sur le plan économique. Les chiffres de 2013 n’en demeurent pas moins décevants et on imagine difficilement que l’objectif officiel puisse être atteint au cours du quinquennat présidentiel.

La situation du logement en France oblige à penser de nouveaux mécanismes économiques pour soutenir la construction d’habitats, aussi bien privés que sociaux. Toute idée est la bienvenue.

A cet égard, l’usufruit locatif social (ULS) est une solution innovante et complémentaire au mode de financement habituel du logement social qu’il est pertinent de développer. Son principe est simple et repose sur la dissociation temporaire d’entre la nue-propriété d’un bien immobilier, achetée par un investisseur privé, et son usufruit, acquis par un bailleur social.

L’ULS, qui se trouve donc à cheval sur le logement privé et social, a permis de financer 5 000 logements sociaux supplémentaires depuis 2005, dont 2 000 pour la seule année 2013.

Concrètement, l’ULS permet à un investisseur privé d’acquérir un appartement neuf, de standinget idéalement localisé, pour seulement 60 % de sa valeur. En contrepartie, l’exploitation du bien revient pour une durée minimale de 15 ans à un bailleur social. Ce dernier loue le bien à un ménage éligible au parc HLM, en perçoit les loyers et en assure l’entretien et la rénovation. Se faisant, l’ULS permet de loger des ménages modestes dans des appartements de qualité, là où les opportunités professionnelles sont les plus présentes.

La mixité sociale des quartiers attractifs s’en trouve accentuée. Au terme de l’opération, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors y habiter, le louer au prix de marché ou le revendre.

L’ULS est un dispositif pertinent, à la fois comme produit d’épargne-retraite et comme solution de construction résidentielle ; d’autant qu’il ne requière pas de subvention publique ! Le gouvernement, actuellement en recherche d’idées pour relancer les mises en chantier, tant sur le segment du logement social que privé, gagnerait à s’intéresser de plus près à cette solution complémentaire que constitue l’ULS.

 

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