Ralentissement de la hausse des prix
Depuis deux ans, les taux bas ont permis une accélération de la hausse des prix immobilier décorrélée de la conjoncture économique générale. Cela pourrait changer pour 2019 avec la hausse des taux annoncée par la BCE. De plus, les mesures fiscales du gouvernement viendront amplifier ce phénomène en réduisant la rentabilité comparée du locatif par rapport aux placements. Le moral des investisseurs est en légère baisse à la fin de l’année 2018. L’étude Crédit Foncier/CSA d’octobre 2018 montre qu’ils sont 59 % à anticiper une stabilisation des prix, 33 % à anticiper une hausse et 5 % à anticiper une baisse, contre 56 %, 37 % et 4 % respectivement en début d’année. L’enthousiasme est donc toujours présent, mais plus prudent.
L’accélération de la hausse des prix immobiliers français depuis 2 ans est totalement décorrélée de la conjoncture économique générale. C’est le maintien de taux artificiellement bas par la Banque Centrale Européenne (BCE) du fait de sa politique de Quantitative Easing (QE) qui a permis cette décorrélation. Le dynamisme du marché immobilier a repris quasi-instantanément après la mise en place de la politique de QE de la BCE fin 2015. En effet, en 2015 les prix immobiliers avaient baissé de 0,1 % en France. En 2016, ils augmentaient de 1,1 %. De plus, depuis 2015, la proportion d’investisseurs finançant leur investissement locatif sans apport est passée de 61 % à 67 %. La croissance économique française dans la même période est restée entre 1,1 % et 2,0 %. La hausse des encours immobiliers, à +5,9 % en 2018 selon la Banque de France, et les taux historiquement bas, à 1,4 % en moyenne pour les crédits immobiliers, ont donc accompagné les hausses des prix depuis 2 ans.
Pour 2019, la BCE a annoncé la fin de sa politique de QE et un rehaussement possible des taux pour l’été, sauf en cas de crise économique. Les taux bas pourraient ainsi ne plus compenser la conjoncture économique française qui correspond depuis 3 ans à une croissance molle. Le PIB français a crû de 1,1 % en 2016, 2,0 % en 2017, et 1,5 % en 2018. Cette tendance de conjoncture devrait se poursuivre en 2019: les prévisions de l’INSEE tablent sur une croissance faible à 1,5 % (même niveau que 2018), et un chômage stable à 9 % (contre 9,1 % cette année) Du côté de l’offre, ce n’est pas beaucoup mieux : le marché de la construction a ralenti en 2018, avec +1,6 % en volume contre +2,5 % en 2017, et Euler Hermès prédit que la tendance devrait se poursuivre en 2019.
Une hausse des taux pourrait ainsi causer un ralentissement de la hausse des prix sur le marché immobilier, qui convergerait alors vers la conjoncture économique actuelle.
Du point de vue des accédants, la durée moyenne des emprunts est aujourd’hui à un pic historique, à 227 mois (19 ans environ).
Cela signifie qu’une hausse des taux ne pourra pas indéfiniment se répercuter sur une augmentation de la durée du crédit, et risquera donc d’avoir un effet négatif sur la demande de logements, surtout dans un contexte de faible hausse du pouvoir d’achat général. Si la demande des particuliers baisse, alors les investisseurs pourraient se montrer plus frileux à investir dans un logement qui aura plus de mal à se revendre, ce qui pourra occasionner un ralentissement de la hausse des prix.
En plus d’avoir une baisse de la rentabilité à la revente, les mesures fiscales du Gouvernement freineront la rentabilité locative pour les investisseurs. La loi ELAN inclura dès 2019 un encadrement des loyers généralisé (et non plus seulement à Lille et à Paris). Cela devrait mettre plus de biens sur le marché, et donc contribuer à freiner l’augmentation des prix. Cette loi est également couplée à l’introduction de l’IFI de 2017 et la flat tax de 2018 sur les revenus des dividendes à 30%, ce qui pourrait rendre d’autres placements plus intéressants sur le moyen terme pour les investisseurs. Ce mécanisme ne devrait fonctionner qu’en zone non tendue pour des logements moyen et bas de gamme, comme démontré par l’étude « La politique monétaire de la BCE a-t-elle influencé les prix immobiliers » de l’OFCE.
Les investisseurs, surtout à Paris, ne fuiront donc pas le marché, toujours très compétitif, mais une hausse plus mesurée des prix est tout de même à prévoir en France métropolitaine.
Les investisseurs tempèrent donc leurs ardeurs de début d’année, mais ils ont tout de même des raisons de rester optimistes. L’effet de la hausse des taux d’intérêt dépendra de son niveau, sachant qu’elle n’est même pas encore définitivement annoncée. A moins d’une forte hausse, les investisseurs interrogés par le Crédit Foncier considèrent que l’immobilier devrait rester compétitif par rapport à d’autres placements malgré le contexte économique actuel.
La hausse des prix n’est donc pas en danger immédiat, mais les beaux jours de l’accélération continue sont finis.
Édito MeilleurTaux
