La tokenisation de l’immobilier, entre économie grise et gains d’efficacité
Les tokens sont des titres, très souvent liés à une infrastructure Blockchain, qui se comportent comme des actions mais ne donnent pas accès au droit de propriété du bien ou de l’entreprise. Ils génèrent des dividendes qui peuvent grandement varier et peuvent même être non-monétaires : revenus de la location, revenus fixes, services tiers…
Le marché de l’immobilier assiste aujourd’hui à une tokenisation des biens.
Dans le secteur de l’immobilier, ils sont principalement utilisés comme alternative au financement participatif (OPCI, SPCI ou crowdfunding). Par rapport à ces derniers, les tokens possèdent trois caractéristiques distinctives : ils sont plus sécurisés que des titres traditionnels, ont des coûts de transaction plus faibles et ne sont pas encore régulés ou taxés. S’il n’existe pas encore de chiffres officiels des tokens dans l’immobilier, des dizaines de startups commencent à émerger dans le monde, et les plus grandes comme LATOKEN ont déjà véhiculé plusieurs centaines de millions de dollars d’investissements. En 2018, les investissements en tokens tous marchés confondus atteignent 15 milliards € dans le monde, contre 9 milliards € pour 2017.
Aujourd’hui, l’engouement autour des tokens vient de leur aspect non-régulé, ce qui pose un danger spéculatif que l’État doit contrecarrer. Les tokens possèdent d’autres avantages, et même s’ils ne causeront pas une révolution, ils peuvent grandement améliorer l’efficacité et l’accessibilité du marché de l’investissement immobilier.
L’aspect non régulé de la tokenisation présente un danger pour l’économie
La tokenisation de l’immobilier est lancée mais en est encore à ses débuts, et l’État doit prendre les devants pour éviter l’avènement de bulles spéculatives. Des startups comme Ubitquity ou Bitrent émergent aux États-Unis et au Royaume-Uni en proposant d’échanger des biens sous forme de tokens. Cela pose un problème de régulation puisque le marché des tokens opère encore dans une zone grise législative.
L’augmentation massive des échanges non régulés pourrait contribuer à la création de bulles spéculatives et à des crises sur le marché de l’immobilier.
La bulle du Bitcoin, dont le cours est passé de $900 à $20 000 puis $5 000 en quelques mois fin 2017 est un exemple du potentiel spéculatif des tokens. La tokenisation ne pose pas de problème lorsqu’elle se limite à des startups dont les produits spécifiques n’affectent qu’une infime partie de l’économie, ou à des biens de nature spéculative comme le Bitcoin. Quand elle s’immisce dans un marché auquel tout le monde a accès, et dans un bien nécessaire à la survie de la population, la considération est toute autre. Les pouvoirs publics doivent réguler le marché des tokens pour réduire la volatilité des prix. Étendre les taxes sur les transactions de biens immobiliers aux tokens permettrait de réduire le volume des échanges et de limiter leur utilisation aux financements de biens et aux acquisitions de long-terme.
La tokenisation, même régulée, peut améliorer l’efficacité et l’accessibilité du marché immobilier
Même régulée, la technologie Blockchain couplée aux tokens permet de réduire les coûts de structure et ouvre le marché de l’investissement au plus grand nombre en réduisant les barrières à l’entrée.
La Blockchain permet un fonctionnement bien plus efficace des transactions immobilières. Le théorème de Coase en économie stipule qu’un marché sans coûts de transaction fonctionne parfaitement, peu importe la régulation. L’immobilier est traditionnellement un marché aux coûts de transaction élevés, avec 14% du prix du bien en moyenne en France -1-. La Blockchain réduit ces coûts puisque, si adopté au niveau national, il supprime le besoin d’un notaire. Cela permettrait de supprimer 15% des coûts de transaction, soit 2% du prix du bien (le reste étant des taxes) -2-. Les économies concernent aussi les frais de structure et de sécurité informatique des plates-formes.
La banque Santander estime que la Blockchain pourrait faire économiser aux banques entre 15 et 20 milliards $ par an d’ici 2020 grâce à l’automatisation des contrats et de leurs échanges, ainsi que l’amélioration de leur sécurité.
Cette réduction des coûts de transaction permise par la tokenisation permet ainsi une réduction des barrières à l’entrée pour les investissements immobiliers. En OPCI ou SPCI, les investissements minimaux se comptent dans les milliers d’euros. Pour le crowdfunding cela varie, mais le prix ne descend pas en dessous des 1000€. Aujourd’hui, l’investissement minimal dans un LATOKEN (le token immobilier le plus connu) est de 0,1 ETH soit $20 -3-.
Cette réduction ne révolutionnera pas le marché de l’immobilier, et les acteurs traditionnels, loin d’être menacés, incorporeront simplement la technologie. Certaines banques d’investissement comme JPMorgan ou HSBC utilisent déjà une infrastructure Blockchain pour une partie de leurs transactions -4-. Une fois l’engouement spéculatif retombé, le changement induit par la technologie se trouve donc simplement sur une amélioration de l’efficacité et de l’accessibilité du marché.
-1 OCDE, Politiques du logement des pays-membres, 2011
-2 Pap, Les Frais de Notaire, 2017
-3 A la date du 29 octobre 2018, https://latoken.com/
-4 CCN, Big Banks are Investing Heavily in Blockchain and Crypto, Mai 2018
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