L’immobilier résidentiel au premier trimestre 2018 : les prix montent, les volumes décrochent.
Début 2018, les principaux indicateurs de l’immobilier résidentiel étaient dans le vert. Les prix des logements ont continué de grimper au premier trimestre de l’année, affichant une hausse de 3 % par rapport à début 2017, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. La hausse des prix a reposé sur une croissance solide du nombre de ventes enregistrées (+9 % sur un an au total). La progression de l’activité en volume et en valeur s’est traduite par un gain de chiffre d’affaires de 3 % sur la période pour les professionnels du secteur.
Des taux stables mais un ralentissement des transactions
La hausse de l’activité a été portée par des conditions financières toujours avantageuses et qui ont continué de stimuler le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat à long terme affichait un niveau plancher de 1,58% au mois de mars, faisant des taux français les plus attractifs d’Europe, devant notamment l’Allemagne (1,8%), l’Espagne (1,9%), le Royaume-Uni (2,1%) et les Pays-Bas (2,4%). Les durées d’emprunt atteignaient quant à elles 236 mois (19,7 ans), soit un niveau jamais observé depuis 2008. La faiblesse des taux et l’allongement des durées d’emprunt ont stimulé la production de crédits. Fin mars, les encours des particuliers plafonnaient à un niveau record de 1 068 milliards d’euros, en hausse de 5% sur un an.
Les hauts niveaux d’activité dans l’immobilier résidentiel masquent toutefois le début d’un ralentissement. Élevés relativement à début 2017, les volumes de transactions ont légèrement fléchi par rapport au trimestre précédent, passant de 969 000 sur une année glissante fin janvier, à 965 000 fin mars. En outre, près de la moitié des banques observent une baisse de la demande de crédits à l’habitat. Le montant des nouveaux crédits octroyés chaque mois diminuent de façon quasi-continue depuis le pic atteint en 2017. En mars 2018, 16,2 milliards de nouveaux crédits à l’habitat avaient été contractés par les particuliers, soit 40 % de moins que les 24,5 milliards contractés un an plus tôt.
Une hausse des prix dans les agglomérations les plus attractives
Ce ralentissement de la croissance en volume intervient alors même que la croissance en valeur accélère. Par rapport au 4e trimestre 2017, les prix de vente ont augmenté de 1 % en moyenne (2 % en Île-de-France) et de 5 % pour les logements neufs collectifs. Sans surprise, la hausse des prix s’observe surtout dans les grandes agglomérations attractives, ce qui explique l’incapacité des instruments de soutien au pouvoir d’achat (baisse des taux d’intérêt, allongement de la durée des prêts) à soutenir la hausse du nombre de transactions. Le déséquilibre structurel, dans les grandes villes, entre une demande dynamique et une offre qui peine à suivre le rythme conduit à une situation où toute hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages se traduit par une hausse des prix. Inversement, les prix se sont tassés, par rapport à fin 2017, dans les agglomérations de moins 10 000 habitants et dans les zones rurales.
La concentration de l’activité économique et des emplois dans les grandes aires métropolitaines devrait continuer à alimenter une demande de logements croissante dans ces zones, creusant l’écart avec le reste du pays. De plus, la hausse de la demande devrait conduire à une raréfaction plus que proportionnelle de l’offre. La majorité des acheteurs étant des primo-accédants, la durée moyenne de détention des biens immobiliers devrait s’allonger et se traduire par une diminution du nombre de logements remis sur le marché. L’envolée conséquente des prix, dans un contexte de stabilisation du pouvoir d’achat immobilier des ménages, rend urgente une relance ambitieuse de la construction de logements, reposant sur une optimisation de l’espace et sur l’adoption de technologies nouvelles pour produire vite et mieux.
Édito MeilleurTaux
