Entretien – "Le logement c'est quantitatif, les bureaux c'est qualitatif"


18 December 2014

Entretien avec Nicolas Bouzou, publié sur pierrepapier.fr, concernant l’étude Asterès sur l’immobilier tertiaire, pour le compte de l’ASPIM.

L’ASPIM vous a confié la réalisation d’une étude sur l’intérêt économique des fonds immobiliers. Sur quoi porte-elle précisément ?

L’objet de cette étude est de démonter l’utilité économique de l’immobilier d’entreprise. Quand on parle d’immobilier on parle presque toujours de logements, mais les bureaux, les commerces et l’immobilier tertiaire dans son ensemble présentent des enjeux capitaux pour l’attractivité des territoires. Notre étude identifie donc les éléments qui rendent l’immobilier tertiaire si important pour la croissance économique du pays.

Sur quels aspects avez-vous mis l’accent dans cette étude ?

Il y a un « effet Kisscool » dans l’immobilier d’entreprise. Le premier est facile à quantifier. Il s’agit de l’activité de construction et de restructuration des immeubles de bureaux et des actifs commerciaux ou spécialisés comme des maisons de soins, de retraites ou de cliniques. L’autre aspect est davantage qualitatif. Cela prend en compte la qualité et la modernité des bureaux. En effet, si le logement relève aujourd’hui du quantitatif, ce qui compte pour le parc de bureaux c’est leur qualité et leur adaptation à la demande des utilisateurs. Nous avons également travaillé sur le financement de ces actifs immobiliers et la nécessité de canaliser une épargne abondante en France vers ces besoins car ce qui est intéressant c’est que l’investissement en immobilier tertiaire se prête particulièrement bien aux besoins de financement des retraites.

Quels sont les besoins en immobilier de bureaux, alors que certains observateurs dénoncent des stocks vacants ?

Je vous le disais, l’enjeu de l’immobilier tertiaire doit s’analyser d’un point de vue quantitatif. Prenez l’exemple des hôpitaux. Aujourd’hui, les grands « éléphants blancs » ne répondent plus aux besoins d’une médecine efficace qui a besoin de moins de lits mais d’équipements spécialisés performants. On est dans une logique schumpetérienne de destruction créatrice. En effet, cela ne signifie pas du tout la fin des hôpitaux mais on a besoin de nouveaux établissements de plus petites tailles mais bien équipés. Cette réalité on la retrouve dans les bureaux et les centres commerciaux comme dans bien d’autres éléments d’infrastructures. Il faut des bureaux adaptés aux besoins du marché, à même d’attirer des sièges européens de multinationales ou de dynamiser l’économie en régions.

En quoi l’immobilier conditionne-il la croissance économique ?

La croissance économique repose aujourd’hui sur des écosystèmes qui eux-mêmes sont composés de bureaux, de logements, d’équipements collectifs. Même si on doit aussi prendre en compte la réglementation et la fiscalité, ces éléments sont essentiels pour attirer les classes créatives dont dépend la croissance d’aujourd’hui et de demain.

Quand publiez-vous votre étude ?

Elle est pratiquement achevée ? Elle est en phase de validation par l’ASPIM. Elle devrait être publiée en début d’année prochaine. Parallèlement à sa publication, elle sera présentée à des parlementaires car il est essentiel que nos élus intègrent l’importance du dynamisme du secteur de l’immobilier tertiaire.

Propos recueillis par Christophe Tricaud

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