Etude Asterès – Investir dans l'immobilier tertiaire pour soutenir la croissance


immobilier tertiaire
17 March 2015

Asterès publie aujourd’hui son étude “Investir dans l’immobilier tertiaire pour soutenir la croissance”, menée avec le soutien de l’ASPIM. Retrouvez sa version intégrale sur le site de l’ASPIM.

 

Investir dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, centres logistiques, Ehpads) revêt deux intérêts économiques majeurs. Premièrement, l’investissement dans l’immobilier tertiaire permet des gains de productivité et l’émergence de nouveaux modes de production. Deuxièmement, cela relance l’activité économique, réduit les coûts des entreprises et renforce l’attractivité des territoires.

 

1.   Financer l’infrastructure d’un nouveau cycle économique

 

Les lieux de production, de consommation, de travail, de distribution et de vie mutent lors des grands cycles d’innovation économique. Le développement des manufactures au XVIème siècle, des grands magasins au XIXème, des gratte-ciels au XXème participaient d’une mutation de l’infrastructure immobilière, en quête de gains de productivité. Les innovations technologiques actuelles ouvrent une ère immobilière nouvelle : les bureaux se transforment pour accompagner les mutations du travail, les points de vente changent pour s’adapter au e-commerce, les hôpitaux se transfigurent sous l’effet de la télémédecine, les Ehpads mutent pour intégrer les progrès robotiques. La transition énergétique crée une nouvelle donne immobilière. L’immobilier tertiaire concentre près de 14% de la consommation d’énergie en France et 20 milliards € doivent a minima être investis pour atteindre les objectifs du Plan Bâtiment Durable pour 2020.

Les fonds non cotés, les SCPI et les OPCI, doivent accompagner ces évolutions. Ces véhicules collectent l’épargne des ménages et les capitaux des investisseurs pour les orienter vers l’acquisition, la rénovation ou la construction d’un actif immobilier en vue de le louer. En 2013, la capitalisation des SCPI s’élève à 30 milliards € et l’encours des OPCI à 35 milliards €. Leur diversification géographique (présence en région) et thématique (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, etc.) permet de mener une mutation équilibrée. Leur objectif locatif incite à adopter une vision de long-terme, en phase avec les évolutions structurelles, et offre plus d’adaptabilité à l’entreprise locataire. Enfin, le dynamisme de leur collecte fait de ces fonds des véhicules d’avenir.

 

2.   Investir pour relancer la croissance

 

Au vu de la situation macroéconomique française, la relance de l’investissement privé constitue la clef de la reprise économique. Les fonds immobiliers locatifs ont un double effet sur l’offre : ils renforcent la productivité du locataire et lui permettent d’orienter son capital vers d’autres projets. La demande est parallèlement stimulée avec un effet multiplicateur élevé sur l’emploi.La rénovation énergétique de l’ensemble des actifs détenus par les SCPI (suivant l’objectif du Grenelle de l’environnement) représenterait ainsi la création / sauvegarde de près de 21 000 emplois.

L’investissement dans l’immobilier tertiaire permet d’augmenter l’offre et donc de réduire le coût d’acquisition ou de location de locaux pour les entreprises (qui représente en moyenne 8 à 10% du chiffre d’affaires dans les services). Le dynamisme de l’offre permet de maintenir stable le loyer facial depuis 2009 quand la concurrence entre les bailleurs améliore la qualité des locaux et du service. La diversification de l’offre permet d’approcher l’optimum coût-avantage pour chaque entreprise (emplacement géographique, type de locaux, proximité avec les fournisseurs, etc.).

La compétitivité, coût et qualité, de l’immobilier tertiaire constitue un facteur central de l’attractivité d’un territoire et de son dynamisme économique. Les SCPI et les OPCI permettent aujourd’hui l’émergence de projets urbains attractifs. Dans Lyon Part Dieu avec la tour Equinox, à Metz près du centre Pompidou ou à Paris dans le projet d’éco-quartier Pajol, ces véhicules financent les investissements productifs qui feront l’économie de demain.

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